Los departamentos porteños se achicaron a la mitad en casi un siglo
Un relevamiento privado muestra que la superficie mediana cayó de 102 a 46 m² desde los años 30, con un quiebre marcado a partir de 2010.
Los departamentos que se construyen hoy en la Ciudad de Buenos Aires miden, en promedio, la mitad que los edificados hace casi cien años y tienen dos ambientes menos. Así lo muestra un informe de Mirando.ai, una empresa de inteligencia de mercado inmobiliario que reconstruyó la evolución del tamaño de las unidades porteñas desde la década de 1930 hasta hoy.
Según el relevamiento, la superficie cubierta mediana de los departamentos construidos en los años 30 era de 102 metros cuadrados. Entre los edificados en la década de 2020, esa cifra bajó a 46 m², una caída del 55%. El departamento mediano, además, pasó de tener cuatro ambientes a tener dos.
El cambio también se nota en la composición del stock: en los años 30, más de la mitad de los departamentos (53,2%) tenía 100 metros cuadrados o más. Entre los construidos desde 2020, esa proporción cayó a uno de cada once (9,4%). En el sentido contrario, los monoambientes pasaron de representar apenas el 1,9% de lo construido en los años 30 a un 35% en la actualidad.
El estudio se basó en el análisis de 53.424 avisos activos de venta de departamentos y PH en la Ciudad, agrupados por año de construcción. La falta de un catastro público consultable en la Argentina obligó a reconstruir la serie histórica a partir de datos de mercado. Desde la compañía señalaron: “En Argentina, como en el resto de Latam, el sector inmobiliario opera de forma fragmentada. Las agencias trabajan con un nivel de información sorprendentemente bajo para la magnitud de las decisiones que toman”.
El informe aclara que los ambientes en sí no se achicaron —miden entre 20 y 26 metros cuadrados desde hace un siglo—, sino que bajó la cantidad de ambientes por unidad. La serie muestra una meseta de entre 60 y 62 m² entre 1970 y 2000, y una nueva caída a partir de 2010, cuando la mediana llegó a los 46 m² actuales. El documento atribuye el fenómeno a la suba del valor del suelo, al crecimiento de los hogares unipersonales y a una lógica de desarrollo que prioriza la cantidad de unidades por metro cuadrado construido por sobre el tamaño de cada vivienda.
El achicamiento no fue uniforme entre barrios. Recoleta tuvo la mayor caída, de 90 a 45 m² (50%), seguida por Monserrat (41%) y Palermo (40%). En el otro extremo, Villa Devoto, Villa del Parque y Villa Urquiza registraron bajas de apenas entre el 6% y el 9,6%. Ignacio de Haedo, fundador de Mirando.ai, explicó que la diferencia responde al punto de partida de cada zona: “Villa Urquiza construía departamentos de 52 m2 antes de 1980, Recoleta construía de 90. El que tenía margen para achicarse era el que construía grande”.
El relevamiento también detectó que la cochera incluida en el precio de venta cayó del 41,4% al 13,9% entre las unidades construidas en 2010-2014 y las de 2025-2026, aunque la oferta de cocheras opcionales o por separado creció del 2% al 14% en el mismo período. En paralelo, la proporción de edificios con pileta pasó de apenas el 2% entre los construidos hasta 1985 a más de un tercio entre los levantados desde 2003. Con información de Infobae.
